07 diferencias entre la ley antigua y la nueva que todo propietario debe conocer

La Ley N°21.461, conocida como Ley Devuélveme mi Casa, modificó de manera significativa la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley N°18.101), transformando el panorama jurídico de los arriendos en Chile. Esta reforma fue impulsada por la necesidad urgente de agilizar los desalojos de arrendatarios morosos o incumplidores, algo que, bajo la normativa antigua, podía tardar más de un año.

En este artículo preparado por Defensa Hogar, te explicamos las principales diferencias entre la ley antigua y la nueva, y cómo estos cambios benefician directamente a los propietarios.

¿Por qué se necesitaba una nueva ley?

Bajo la antigua Ley N°18.101, los procesos judiciales de desalojo eran largos, costosos y complejos. Los propietarios debían presentar una demanda civil ordinaria, esperar audiencias, cumplir con notificaciones y soportar apelaciones, lo que muchas veces demoraba entre 12 y 18 meses.

Durante ese tiempo, los arrendatarios morosos seguían ocupando el inmueble sin pagar arriendo, generando pérdidas económicas y desgaste emocional.

Con la entrada en vigor de la Ley 21.461 (“Devuélveme mi Casa”), el Estado buscó equilibrar los derechos de ambas partes, pero dando herramientas efectivas a los dueños para proteger su propiedad.

Diferencia N°1: Creación del procedimiento monitorio

Una de las diferencias más importantes es la incorporación del procedimiento monitorio de restitución.

• Antes: solo existía el juicio ordinario, que implicaba audiencias, incidentes y apelaciones.

• Ahora: con el procedimiento monitorio, el proceso es más rápido y simplificado, similar al modelo usado en Europa para cobros civiles.En este nuevo sistema, el juez puede ordenar la restitución del inmueble de forma inmediata si las pruebas son claras.

  
  

Este cambio es clave para quienes necesitan un desalojo exprés sin perder meses en tribunales.

Diferencia N°2: Restitución anticipada del inmueble

Otro cambio revolucionario es la posibilidad de restitución anticipada.

• Antes: el propietario debía esperar la sentencia definitiva para recuperar su casa.

• Ahora: si el juez considera que el incumplimiento del arrendatario está probado (por mora, destrucción o fin del contrato), puede ordenar la entrega del inmueble antes del término del juicio.

  
  

Esta medida evita que los dueños sigan acumulando pérdidas mientras el proceso judicial continúa.

Diferencia N°3: Reducción de plazos judiciales

La nueva ley reduce significativamente los tiempos:

• Ley antigua: los desalojos podían extenderse más de un año.

• Ley nueva: en casos monitorios, el proceso puede resolverse en 60 días corridos, dependiendo del tribunal.

  
  

Esto significa que los propietarios pueden recuperar su vivienda o local comercial en menos de dos meses, lo que constituye un verdadero avance en materia de justicia civil.

Diferencia N°4: Pruebas y requisitos más flexibles

La Ley 21.461 reconoce la realidad actual del mercado del arriendo, donde muchos contratos no están formalizados por escritura.

• Antes: solo se aceptaban contratos de arriendo escritos y firmados.

• Ahora: el juez puede admitir otras formas de prueba, como:

  • Transferencias bancarias de pago.

  • Mensajes, correos electrónicos o chats.

  • Testigos que acrediten la relación arrendaticia.

    
    

Esta flexibilidad facilita que más propietarios puedan acceder al beneficio de la ley, incluso si su contrato fue verbal o informal.

Diferencia N°5: Protección frente a daños o destrucción parcial

Uno de los mayores problemas de la ley anterior era que no existía una respuesta rápida ante daños materiales provocados por el arrendatario.

• Antes: el propietario debía iniciar un juicio separado por daños y perjuicios.

• Ahora: la Ley Devuélveme mi Casa permite incluir la reparación de daños dentro del mismo procedimiento, agilizando la restitución y la compensación económica.

  
  

Así, si el inmueble fue destruido parcial o totalmente, el juez puede ordenar la restitución inmediata y luego evaluar la indemnización correspondiente.

Diferencia N°6: Mayor seguridad jurídica para arrendadores

La nueva ley fortalece la posición del propietario dentro del proceso judicial.Introduce mecanismos que impiden dilaciones innecesarias, como apelaciones o incidentes repetitivos.

Además, otorga certeza jurídica al definir con claridad los plazos, los tipos de pruebas aceptadas y las sanciones en caso de incumplimiento del arrendatario.

Esto devuelve confianza al mercado del arriendo, fomentando relaciones más transparentes entre arrendadores y arrendatarios.

Diferencia N°7: Procedimiento especial para arrendatarios sin contrato vigente

La Ley 21.461 también contempla una figura para los casos en que el arrendatario permanece en la propiedad tras el término del contrato o sin contrato alguno.

• Antes: el propietario debía iniciar un juicio ordinario por ocupación ilegal.

• Ahora: puede aplicar el procedimiento de restitución monitoria incluso si no existe contrato vigente, siempre que se pruebe que hubo una relación de arriendo.

  
  

Esto significa que los ocupantes sin derecho pueden ser desalojados legalmente en un plazo breve, sin necesidad de un juicio prolongado.

Impacto en el sistema judicial y en los propietarios

La implementación de la Ley Devuélveme mi Casa ha tenido un impacto positivo tanto para los tribunales como para los arrendadores:

• Disminuyó la carga judicial al eliminar etapas innecesarias.

• Aceleró los procesos de restitución.

• Redujo costos legales y administrativos.

• Aumentó la sensación de justicia y seguridad entre los propietarios.

  
  

De esta forma, la nueva ley equilibra los derechos de arrendadores y arrendatarios, pero con un enfoque más justo y eficiente.

Conclusión: La nueva ley devuelve equilibrio y rapidez al sistema de arriendo

La Ley Devuélveme mi Casa (Ley 21.461) representa un cambio histórico para los propietarios en Chile. Elimina la burocracia de la antigua Ley 18.101, agiliza los juicios, reduce costos y fortalece la seguridad jurídica.

Hoy, los arrendadores cuentan con un instrumento legal eficaz para recuperar sus inmuebles ocupados o dañados sin largos procesos judiciales.

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En Defensa Hogar, somos un estudio jurídico especializado en desalojos, arriendos y aplicación de la Ley Devuélveme mi Casa en Chile. Si tienes un arrendatario moroso o un contrato incumplido, te ayudamos a recuperar tu propiedad de forma rápida, segura y legal.

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